Rick zat achter zijn bureau met een half opgegeten gevulde koek en een luchtfoto van de wijk Vreewijk op zijn scherm. “We hebben weer een leuke,” zei collega Judith terwijl ze een dossier op zijn bureau legde. “Een kelder, 20 vierkante meter. De eigenaar wil ‘m mee laten tellen voor de gebruiksoppervlakte.”
Rick glimlachte. Dat soort vragen kreeg hij vaker. Hij kende het antwoord eigenlijk al, maar zoals altijd wilde hij het even goed uitzoeken. Want bij een kelder ging het niet om of het een kelder was, maar hoe die kelder functioneerde.
Hij klikte naar de bouwtekeningen. Daar was ‘ie: onder het huis aan de Leliestraat zat een strakke rechthoek van 20 m². Hoogte: 2 meter. Toegang: vaste trap vanuit de hal.
“Check. Check.”
Volgens NEN 2580 waren dat de twee sleutels:
–Minimale hoogte van 1,5 meter
-Toegang via een vaste trap
Rick knikte. Deze kelder telde gewoon mee als gebruiksoppervlakte. Simpel. Toch vroeg hij zich af waarom er zo vaak twijfel over was. Hij wist het antwoord eigenlijk al: omdat mensen denken dat een kelder een uitzondering is — en dus expliciet genoemd moet worden. Maar juist doordat het geen uitzondering is, zie je het zelden staan in de regels. Standaard regels gelden gewoon.
Hij typte een korte toelichting in het dossier:
“Kelder voldoet aan NEN 2580-criteria: vaste trap, >1,5m hoog. Wordt volledig meegenomen in GO.”
Even dacht Rick aan de bekende discussie over kelderkasten. Hij opende de plattegrond van de woning nog eens goed en zag hoe de trap naar de kelder er precies boven zat. Juist ja.
“Ruimte onder een trap is een geval apart.”
Hoewel de algemene regel zegt dat een ruimte minstens 1,5 meter hoog moet zijn om mee te tellen als gebruiksoppervlakte, is er een belangrijke uitzondering: “De ruimte onder een trap, zoals bij een kelderkast, hoort wél bij de gebruiksoppervlakte, óók als die lager is dan 1,5 meter. “
Waarom? Omdat het hier niet om een ruimte onder een dak of vloer gaat, maar onder een interne constructie – een trap. Die zones worden binnen de NEN 2580 niet uitgesloten, zolang ze onderdeel zijn van een functionele ruimte en bereikbaar zijn.
Rick herinnerde zich een woning waar een kast deels op de begane grond stond en deels doorliep de kelder in, onder de trap. “Het lijkt klein, maar het telt wél.” Ook als de hoogte daar maar 50 centimeter is – zolang het onder de trap zit, wordt het meegeteld.
Hij voegde toe aan zijn rapport:
“Kelderkast onder de trap is onderdeel van de gebruiksoppervlakte. Ruimte lager dan 1,5 meter telt hier wél mee, aangezien het niet onder een dak zit maar onder de trapconstructie.”
(Note: voor verhuurbaar vloeroppervlak is dat anders)
Uitleg: Telt een kelder mee voor de gebruiksoppervlakte (GO)?
Bij de opname en registratie van een woning in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte (GO) volgens de NEN 2580, duikt regelmatig de vraag op: telt een kelder mee voor het GO van een woning?
Het korte antwoord: Ja, een kelder telt mee, mits deze aan een paar eenvoudige voorwaarden voldoet.
Wanneer telt een kelder mee?
De regels zijn eigenlijk heel duidelijk, al wordt er soms verwarring gezaaid omdat het niet expliciet in uitzonderingslijsten staat. Er is echter geen speciale bepaling voor kelders nodig, want de algemene regels volstaan:
–Minimale hoogte: > 1,5 meter
De ruimte moet een hoogte hebben van minimaal 1,5 meter om mee te mogen tellen in de gebruiksoppervlakte. Dit is een vaste ondergrens binnen NEN 2580.
–Toegankelijkheid: via een vaste trap
De ruimte moet toegankelijk zijn via een vaste trap. Een ladder of losse toegang telt niet; de kelder moet functioneel bereikbaar zijn als volwaardige ruimte van het gebouw.
Voldoet de kelder aan deze voorwaarden? Dan is het gewoon onderdeel van het verblijfsobject en telt het dus mee bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte (GO).
Waarom staat dit niet expliciet ergens?
Dat is een goede vraag. Juist omdat kelders geen uitzonderingspositie hebben binnen de regels, vind je hierover vaak niets specifieks terug in handleidingen of kaders. Dit leidt soms tot het gevoel van twijfel – “waarom wordt het niet genoemd?” – maar dat is juist omdat het zo vanzelfsprekend is binnen de geldende normen.
Je zou het kunnen vergelijken met een kamer op zolder: zolang het hoog genoeg is en bereikbaar via een vaste trap, is het gewoon onderdeel van het GO.
Praktisch voorbeeld
Stel: onder een rijtjeshuis zit een kelder van 20 m², met een hoogte van 2 meter en bereikbaar via een vaste trap vanuit de hal. In dat geval telt die ruimte volledig mee in het GO.
Is de toegang alleen mogelijk via een luik met ladder? Dan niet. Is de hoogte slechts 1,3 meter? Dan ook niet. De combinatie van hoogte én bereikbaarheid bepaalt dus of een kelder meetelt.
Hoe zit dat in de WOZ?
Een kelder kan door de WOZ opgenomen worden als woonruimte als het dat is. Er gelden bij kelders geen regels over daglicht toetreding zoals bij zolders. Vaak is een kelder een apart deelobject met een “overig inpandige” codering zodat de waarde die aan die vierkante meters wordt toegekend lager is dan aan woonruimten.
Hoe zit dat bij een kelderkast?
De ruimte onder kelderkasten horen bij de gebruiksoppervlakte. Deze kasten blijven soms op beganegrond nivo en soms gaan ze een stukje de kelder in, onder de trap. In beide gevallen wordt alle gebruiksoppervlakte meegeteld in de gebruiksoppervlakte, ook de ruimte met een hoogte tot de trap van 50 cm.
Conclusie
Een kelder telt mee voor het GO, zolang deze:
-Hoger is dan 1,5 meter (dit geldt niet voor de ruimte onder de trap)
-En bereikbaar is via een vaste trap.
Geen uitzondering, geen bijzonder geval – gewoon de toepassing van de standaard regels. Zo simpel is het soms.
