“Het past toch prima binnen de regels?”
Bram, BAG-beheerder bij de gemeente Meerdijk, doet zijn mail open als hij de aanvraag ziet: vier adressen op één kavel, één voordeur. “Friendswoningen,” staat erbij. Bram fronst. Friendswoningen… dat zijn toch woningen waarbij meerdere bewoners samenleven, ieder met een eigen kamer of mini-studio?
Op papier lijkt het slim: de ontwikkelaar mag vier woningen bouwen en kiest voor vier ‘gedeelde’ huizen waarin elk huishouden wat eigen voorzieningen heeft. Meer mensen huisvesten zonder meer woningen te hoeven bouwen. Efficiënt. Maar klopt het ook voor de BAG registratie?
Bram duikt in de vergunning. Wat blijkt? Er is maar één (friends)woning vergund en geen 4. Volgens de regels van het bouwbesluit is er geen sprake van vier volwaardige, zelfstandige eenheden. En volgens de afspraken van 2018 moet de BAG aansluiten bij het Bouwbesluit: een woning moet zelfstandige voorzieningen hebben. Daarnaast let het bouwbesluit op de grootte van deze voorziengen. Een specialiteit van vergunningverleners om daarop te letten. Dus niet zomaar een pantry en een douchecabine in een hoekje.
“Dus ook al wonen er straks vier mensen in, het is één woning. Eén adres,” concludeert Bram.
Hij zet het in het systeem zoals het hoort. De vergunde eenheid bepaalt het aantal adressen—niet het aantal bewoners of het creatieve ontwerp van de ontwikkelaar. Alleen in uitzonderlijke gevallen, zoals bij mantelzorgwoningen, wijkt hij daarvan af omdat deze vergunningsvrij zijn.
Friendswoningen kunnen dus prima. Maar in de BAG geldt: wat vergund is, is leidend. (mits het vergunningsvrij of niet vergund is 😃).
Uitleg friendswoningen
Steeds vaker zien we een slimme benadering bij woningbouw: projectontwikkelaars proberen binnen het toegestane aantal woningen zoveel mogelijk woonruimte te creëren. Een opvallend voorbeeld hiervan is de opkomst van zogeheten friendswoningen—woningen die door meerdere bewoners worden gedeeld, met ieder een eigen studio-achtige ruimte binnen één gezamenlijk huishouden.
Meer mensen, toch binnen de regels?
Stel: een locatie biedt ruimte aan vier woningen. Door vier friendswoningen te bouwen, kunnen daar tóch meer mensen relatief zelfstandig wonen. Iedere bewoner heeft een eigen kamer of studio, vaak met privévoorzieningen, terwijl de woning als geheel binnen één vergunde eenheid valt. Dat klinkt efficiënt, maar roept ook vragen op—vooral als het gaat om adressering en registratie in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat is er afgesproken?
In 2018 is afgesproken dat voor de BAG de regels uit het Bouwbesluit gevolgd zouden worden. Dat betekende niet alleen dat een woning zelfstandige voorzieningen (zoals keuken, toilet en douche) moet hebben, maar óók dat er minimale afmetingen voor die voorzieningen gelden. Helaas is dat laatste punt—de afmetingen—nooit helder gecommuniceerd of structureel toegepast.
En daar wringt het. Want hoewel vergunningverleners verantwoordelijk zijn voor het naleven van het Bouwbesluit, komt de registratie uiteindelijk bij de BAG-beheerder terecht. En die krijgt soms aanvragen voor meerdere adressen binnen één friendswoning, terwijl de vergunning voor slechts één woning is afgegeven.
Wat betekent dit in de praktijk?
Als we de maatstaven uit het Bouwbesluit of het huidige Besluit Bouwwerken en Leefomgeving (BBL) hanteren—en dus kijken naar onder meer de grootte van keukens, badkamers en toiletten—dan kom je in veel gevallen uit op één woning met één adres per friendswoning, niet meerdere. Tenzij er daadwerkelijk sprake is van fysiek gescheiden, volwaardige woningen, met elk hun eigen voorzieningen van voldoende afmetingen.
Wat is de lijn?
De hoofdlijn blijft: sluit aan bij wat vergund is. Worden er vier woningen vergund, dan worden er ook vier adressen opgenomen in de BAG—niet meer. Alleen in uitzonderlijke situaties, zoals mantelzorgwoningen die vergunningsvrij kunnen zijn, is het nodig om extra alert te zijn.
