Het regende zacht in Meerdijk. Het was zo’n dag waarop zelfs de koffiemachine traag leek te werken. BAG-beheerder Rick liep de afdeling op, zijn laptop al opengeklapt onder zijn arm. Er stond een nieuwe zaak open in het mutatieportaal — één waar hij eigenlijk al eerder mee aan de slag had moeten gaan.
Markt 1. Een pand van 809 vierkante meter. In de BAG stond alles toegewezen aan het verblijfsobject Markt 1. Maar de WOZ-afdeling had een afwijking gesignaleerd: zij hadden slechts 338 vierkante meter opgenomen. De rest van het pand – een opslagruimte – bleek in gebruik bij… Markt 3.
Rick fronste. “De oude vertrouwde GBO-discussie,” mompelde hij. Hij opende de plattegrond. Donkerblauw: het woongedeelte met verblijfsobject Martk 1. Lichtblauw in datzelfde pand: de opslag die hoort bij Markt 3 in een naastgelegen zelfstandig pand..
“Trek een lijn door één pand,” dacht hij, “en ineens heb je twee verhalen.”
Hij zocht het object op in de BAG. Alles — wonen én opslag — zat nu bij Markt 1. Geen splitsing. Geen nuance.
Maar dan herinnerde hij zich iets uit de werkgroep van vorige maand:
“In de BAG hoort een deel alleen bij een verblijfsobject als het in gebruik is bij datzelfde object.”
Rick zoomde in op de tekening. De opslag had een aparte deur. En volgens de aantekening was het deel in gebruik bij een winkel op Markt 3. Afsluitbaar én ander gebruik. Dat betekende maar één ding: BAG fout – WOZ goed. Hij glimlachte. Niet uit leedvermaak, maar omdat het nu klopte in zijn hoofd.
Hij begon te typen.
Correctie VBO Markt 1: 338 m².
Opslagruimte wordt uitgezonderd.
Geen actie nodig bij WOZ.
Rick keek nog even naar de kaart van Meerdijk. Panden leken zo simpel aan de buitenkant, maar hun binnenwerk vertelde een ander verhaal.
Eindreflectie
Rick noteerde nog iets in zijn eigen aantekeningen:
“Bij afwijking in GBO altijd terug naar het gebruik. Niet naar de stenen. Niet naar de muren. Naar het verhaal achter het slot op de deur.”
En dat was misschien wel de kern van zijn vak: niet data verwerken, maar begrijpen wat data écht bedoelen te vertellen.
Uitleg Oppervlakteverdeling BAG – WOZ
In de praktijk van BAG- en WOZ-beheer duiken regelmatig vragen op over het toekennen van gebruiksoppervlakte (GBO) aan verblijfsobjecten. Zeker bij panden waar sprake is van gedeeld gebruik binnen ‘’een pand, bijvoorbeeld opslagruimtes die fysiek verbonden zijn aan een woning, ontstaat verwarring. Hoe bepaal je dan welk deel hoort bij welk adres? En wat doe je als de BAG en de WOZ sterk van elkaar afwijken? Laten we het verduidelijken aan de hand van een praktijkvoorbeeld.
De casus: één pand ruimtes die horen bij twee verschillende objecten.
Een pand heeft:
-In de BAG bij VBO Markt 1 is de gehele oppervlakte van 809m2 opgenomen (licht blauw + donkerblauw).
-In de WOZ is er een object Markt 1 met een onderdeel wonen van 338 m² welke gekoppeld is aan het VBO Markt 1. Dit is het donkerblauwe deel.
-In de WOZ is het lichtblauwe een deelobject bij de Markt 3 en gekoppeld aan het pandID. Dit deel is ook in gebruik bij Markt 3.
Een optelling van de WOZ deelobjecten in de WOZ is daarmee niet gelijk aan de oppervlakte van het verblijfsobject in de BAG.
Waarom niet?
De regel: Gebruiksoppervlakte in de WOZ hoort bij het feitelijke gebruik
Volgens de BAG-systematiek hoort alle oppervlakte van een pand bij het verblijfsobject, tenzij een deel afsluitbaar én in gebruik is door een ander object (zoals een andere gebruiker of functie). In deze casus is het lichtblauwe deel (er van uitgaande dat dit afsluitbaar is) in gebruik bij Markt 3 en hoort het dus niet bij het BAG verblijfsobject Markt 1.
Dus:
-Het donkerblauwe deel = Markt 1 voor BAG en WOZ.
-Het lichtblauwe deel hoort níet bij Markt 1, maar wordt als onderdeel van WOZ object Markt 3 gekoppeld aan het pandID.
Oftewel: in de BAG moet het verblijfsobject Markt 1 de gebruiksoppervlakte toebedeeld krijgen van wat de woning feitelijk in gebruik heeft dus alleen het donkerblauwe deel) = 338m2.
Wat doet WOZ?
De WOZ heeft het hier goed gedaan: alleen de oppervlakte dat in gebruik is bij de woning is opgenomen bij Markt 1 en is gekoppeld aan het BAG verblijfsobject Markt 1. Dat is logisch, want de WOZ kijkt naar waardebepaling op basis van gebruik en eigendom.
Maar in de BAG was alle oppervlakte (inclusief de opslag van Markt 3) toegewezen aan het VBO van de woning van Markt 1. Daardoor ontstaat er een verschil in gebruiksoppervlakte van honderden vierkante meters.
De juiste oplossing
De BAG moet worden aangepast:
-Het verblijfsobject Markt 1 wordt gecorrigeerd waarbij de oppervlakte verminderd wordt naar 338m2.
-In de WOZ hoeft er niets te worden gewijzigd.
Veelgestelde vraag: wat als de opslag wel bereikbaar is via binnen?
Dat mag, zolang:
-De ruimtes afsluitbaar zijn,
-en er sprake is van verschillend gebruik of verschillende gebruikers.
Bijvoorbeeld: een woning met een inpandige opslagruimte die wordt verhuurd aan een bedrijf. Zolang dat deel afsluitbaar is en een eigen toegang heeft, hoort het niet bij het verblijfsobject van de woning – ondanks de fysieke verbinding.
Conclusie
Bij verschillen in gebruiksoppervlakte tussen BAG en WOZ is het belangrijk terug te gaan naar de feitelijke situatie:
-Wat hoort functioneel en gebruikstechnisch bij welk adres?
-Is het afsluitbaar of is er makkelijk een deur te plaatsen?
-Wordt het apart gebruikt, verkocht of verhuurd?
De BAG volgt het gebruik, niet de fysieke structuur van het pand alleen. Zorg daarom dat verblijfsobjecten in de BAG alleen de oppervlakte bevatten van het deel dat daadwerkelijk bij dat object hoort.
