Op de werkvloer bij veel gemeenten duikt met regelmaat dezelfde discussie op: Is een dichte overkapping nu een serre ( bijvoorbeeld deelobject 1230) of een gesloten overkapping (bijvoorbeeld deelobject 1860)? Het lijkt een detail, maar het heeft directe gevolgen voor de BAG-registratie, WOZ-waardering én uiteindelijk voor de belastingaanslag van de burger.
De kern van het probleem
Het gaat om overkappingen die aan de woning vastzitten en die zijn dichtgemaakt met bijvoorbeeld glazen schuifpanelen. Denk aan een tuinkamer of eenvoudige serre.
De vraag is:
Wordt dit als uitbreiding van het pand (inclusief VBO-vergroting) geregistreerd, of blijft het buiten het hoofdgebouw als losse overkapping?
De praktijk wijst uit dat hier verschil van inzicht over bestaat. Sommige gemeenten registreren dit als:
Pandvergroting + uitbreiding VBO
– Bijvoorbeeld deelobject 1230 (eenvoudige serre) met bijvoorbeeld 20 m² oppervlakte, gekoppeld aan het VBO.
– WOZ-waarde wordt verhoogd (in de taxatie-invoer).
Anderen zeggen:
Buitenpandige overkapping
– Alleen zichtbaar in de BGT, in WOZ als bijvoorbeelddeelobject 1860, met beperkte waarde (bijv. €1.500).
Wat zegt de regelgeving?
In de veelgestelde vragen van de Waarderingskamer (vraag 29 uit de meetinstructie) staat duidelijk dat:
Een constructie die omsloten is met glas, afsluitbaar is, en stevig vastzit aan de woning, deel uitmaakt van het pand en van het verblijfsobject.
Dat betekent dat het wel degelijk wordt meegenomen als onderdeel van het gebruiksoppervlak. Maar let op: niet als gebruiksoppervlakte wonen, vanwege het ontbreken van goed regelbaar binnenklimaat.
Het valt dan in de categorie “overig inpandig”. En daarmee kom je automatisch uit bij:
bijvoorbeeld deelobjectcode 1230 (eenvoudige serre)
Mits de ruimte geheel omsloten is, afsluitbaar, en meer is dan alleen een dakje.
Waarom dan geen 1860?
Deelobject 1860 is bedoeld voor niet-gebouwgebonden overkappingen, zoals een carport of een eenvoudige veranda met alleen een dak.
Zodra een overkapping van meerdere zijden is omsloten én afsluitbaar is (bijv. met glazen panelen), dan voldoet deze niet meer aan de voorwaarden van 1860.
En hoe zit het met bezwaren van burgers?
Wat als een burger bezwaar maakt en zegt:
“Het binnenklimaat is niet te regelen, dus dit is geen gebruiksoppervlak wonen – dus ik wil dat dit een 1860 wordt.”
Dan heb je als gemeente een sterk tegenargument:
Het binnenklimaat bepaalt niet of iets tot het pand en verblijfsobject behoort, maar alleen waar het binnen het gebruiksoppervlak onder valt (wonen vs. overig inpandig).
Zolang het object bouwkundig vastzit aan het hoofdgebouw en is omsloten, dan valt het onder de pandgrenzen en het verblijfsobject.
Hoe gaan andere gemeenten hiermee om?
Een aantal gemeenten hebben ervoor gekozen om dit soort serres standaard op te nemen als uitbreiding van het pand én het VBO, en registreren ze deze als 1230. Zij maken hierbij een bewuste keuze om niet te beoordelen op klimaatbeheersing, omdat dit praktisch gezien nauwelijks te controleren is (zeker niet vanaf luchtfoto’s).
Dat is een heldere lijn – en juridisch houdbaar – zolang het aansluit bij de landelijke richtlijnen én de taxatiemethodiek.
Aanbeveling: kies voor uniformiteit en afstemming
– Werk met een vaste beoordelingslijn binnen je organisatie: omsloten = uitbreiding = 1230.
– Stem dit goed af met de taxateurs: zij bepalen immers de waarde binnen het gehanteerde waarderingsmodel.
– Leg deze werkafspraak vast in je gemeentelijke handleiding of werkinstructie.
Tot slot
Het antwoord op de oorspronkelijke vraag luidt dus:
Een gesloten overkapping (bijv. met glazen panelen), die vastzit aan de woning en omsloten is, wordt geregistreerd als bijvoorbeeld deelobject 1230 (eenvoudige serre). Ook al is het binnenklimaat niet optimaal regelbaar, het valt binnen de pandgrenzen en het verblijfsobject.
Het is belangrijk dat gemeenten hier een uniforme werkwijze in hanteren. Daarmee voorkom je bezwaren, houd je je aan de regels, en bied je de burger duidelijkheid.
